- Что такое договор аренды недвижимости?
- Заглянем в законодательство
- Основные элементы договора аренды недвижимости
- Предмет договора
- Стороны договора
- Описание объекта аренды
- Срок аренды
- Арендная плата (цена договора)
- Права и обязанности сторон
- Порядок расторжения договора
- Ответственность сторон
- Дополнительные условия
- Необходимые документы
- Досрочное расторжение договора
По статистике, аренда недвижимости является одним из самых популярных способов получить жильё или помещение для бизнеса.
Но, несмотря на кажущуюся простоту процесса съема, важно знать и учитывать требования, предъявляемые к оформлению договора аренды.
Ниже мы рассмотрим основные аспекты, которые следует учесть при заключении договора аренды недвижимости.
Что такое договор аренды недвижимости?
Договор аренды недвижимости — это соглашение между арендодателем (владельцем) и арендаторами (лицами, которые арендуют помещение) на использование объекта недвижимости на обозначенный в договоре срок за определённую там же плату.
Договор призван защищать интересы обеих сторон. Кроме того он определяет условия использования объекта.
Давайте представим: у вас есть свободное помещение в жилом доме на первом этаже, которое очень приглянулось, например, торговцу цветами.
Он предлагает вам сдать ему помещение в аренду. Но как хорошо пойдут у него дела, вдруг он откажется платить, или будет платить меньше? Испортит ваше имущество, или соседи пожалуются на кондиционер? Придется разбираться.
Договор аренды, как основной юридический документ в данном случае, и ваш главный защитник в суде, позволит снизить негативные риски (Регулируется Статьей 609 ГК РФ).
Какая недвижимость попадает под действие договора аренды. Это может быть квартира, дом, автомобиль. А может и целый завод.
Заглянем в законодательство
Статья 607 ГК РФ предусматривает, что в аренду может быть передано движимое и недвижимое имущество: земельные участки, предприятия, оборудование, транспортные средства.
Говоря простым языком, все то, что останется неизменным, не уменьшится, не испарится, не растает.
Если вы настроены на долгосрочную аренду, и даже готовы в дальнейшем выкупить арендованное имущество, то такая аренда попадает под определение лизинг. Например, вы строитель и взяли в аренду самосвалы сроком на десять лет.
Также нужно учесть, что в ряде случаев договор аренды имеет некоторые нюансы:
Аренда жилья частным лицом другому частному лицу регулируется договором найма. Статья 671 ГК РФ
Аренда движимого имущества предпринимателем регулируется договором проката Статья 626 ГК РФ
Договор аренды можно заключить самостоятельно, не прибегая к услугам юриста. Для этого в интернете есть специальные формы. При этом обеим сторонам нужно внимательно заполнить все разделы договора.
Основные элементы договора аренды недвижимости
При составлении договора аренды важно учесть несколько ключевых пунктов:
Предмет договора
В данном разделе указывается, что именно сдается в аренду, адрес нахождения имущества, его кадастровый номер, или регистрационный знак, серия, марка – то есть все, что может идентифицировать арендуемое имущество. (К примеру, у холодильника это марка и номер серии).
Стороны договора
В документе должны быть указаны полные данные всех сторон — ФИО, паспортные данные, адреса и контактные телефоны.
Статья 608, 617 ГК РФ ГК РФ
Арендодатель – это тот, кто сдает имущество, у кого есть на это право. Это может быть частное лицо, или организация, или человек, имеющий доверенность на данное имущество.
Арендатор – тот, кто берет имущество в аренду, и за пользование которым он платит арендатору деньги.
Описание объекта аренды
Важно чётко указать, что именно арендуется: квартира, офис, коммерческое помещение и его характеристики (площадь, адрес, состояние и т.д.).
Срок аренды
Статья 610, Статьей 621, 651 ГК РФ
Сроки договора аренды обязательно соблюдаются. Необходимо указать дату начала и окончания аренды.
Учтите, что по истечении срока аренды договор может быть продлён или прекращён, поэтому стоит заранее обсуждать этот момент.
Если срок не указан, договор прекращается после предупреждения арендодателем.
Пример: вы сдали имущество в аренду, а потом решили его продать. В таком случае вы обязаны заранее предупредить арендатора об этом. Причем сроки могут отличаться, в зависимости от случая: от трех месяцев и менее.
Договор может продлиться на неопределенное время, если срок его действия уже истек, но ни одна из сторон не выразила желания его расторгнуть.
В любых случаях, касаемо сроков аренды, стороны могут выбрать и прописать в договоре свой вариант.
При аренде недвижимого имущества договор действителен только в письменном виде и с государственной регистрацией, если срок аренды превышает один год. Также требуется составить передаточный акт Статья 655 ГК РФ.
Арендная плата (цена договора)
Статья 614, 654 ГК РФ
В договоре необходимо указать размер арендной платы, график платежей (ежемесячно, ежеквартально), а также возможные способы оплаты (наличными, безнал и т.д.).
Если стороны по той или иной причине не указали арендную плату в договоре, это чревато своими последствиями. При любых судебных спорах в случае с арендой недвижимого имущества договор аренды может быть признан недействительным. Либо цена будет рассчитана по средним показателям, в случае с движимым имуществом.
Поэтому, указывая цену в договоре, необходимо четко прописать, сколько, когда и чем платит арендатор.
Изменить стоимость аренды можно не затрагивая договор, заключив к нему дополнительное соглашение.
Права и обязанности сторон
Статья 611, 612, 613, 616, 621, 623 ГК РФ
Недаром у этого раздела так много законодательных условий. Именно здесь прописывается, кто должен исправлять недостатки и компенсировать издержки, затраченные на ремонт и улучшение арендованного имущества, кто должен оплачивать коммунальные услуги, или устранение аварийной ситуации.
Или кто обязан сохранять имущество в целости и сохранности в случае сдачи его в субаренду. Нюансов более чем достаточно, поэтому в договоре их необходимо максимально учесть.
Чётко пропишите, какие права имеет арендодатель и арендатор. Например, арендатор может вносить изменения в интерьер, а арендодатель — проверять состояние имущества.
Порядок расторжения договора
Определите, при каких условиях и как может быть расторгнут договор. Например, в случае нарушения условий, по обоюдному согласию или в случае неплатежей.
Ответственность сторон
Укажите, какие последствия ждут стороны в случае нарушения условий договора. Это может быть штраф, досрочное расторжение или возмещение убытков.
Если одна из сторон, а то и обе, оказались недобросовестными, они должны нести за это ответственность и наказание согласно Гражданскому кодексу РФ.
Все это также прописывается в договоре аренды. Наказание может быть разным: от выплаты пеней, неустоек и штрафов до изъятия имущества и закрытия предприятия.
При невозможности сторонам договориться мирным путем дело рассматривает суд.
Дополнительные условия
Возможно, стоит включить пункты о возможности субаренды, правилах о посещении имущества и т.д.
Необходимые документы
В первую очередь, для обеих сторон это паспорт, а также выписка из ЕГРН и иные документы, указывающие на право собственности арендодателя.
Досрочное расторжение договора
Статья 611, 613, 615, 619, 620, 621,622 ГК РФ
Что такого должно произойти, чтобы та или иная сторона пошли на столь крайние меры? На самом деле, нарушений договора может быть множество, и это всегда стоит учитывать.
К примеру, тот же владелец цветочного салона постоянно затягивает оплату аренды. Или вы сдали автомобиль в аренду в качестве такси, а арендатор на нем обучает клиентов урокам скоростного вождения.
Не меньше требований предъявляется и к арендодателю. Имущество, которое он сдает в аренду, должно быть целым и невредимым, иметь необходимые документы, в том числе страховой полис для автомобиля.
В процессе аренды не должно выясняться, что на имущество претендуют другие лица, которые периодически бывают здесь проездом, и от которого у них есть ключи.
В любом случае нужно помнить, что за недобросовестное отношение к договору аренды неминуемо наказание: расторжение договора и санкции, которые налагает суд.
Чтобы процесс аренды принес вам как можно больше пользы, будьте внимательны и аккуратны. Договор аренды, составленный по всем правилам гражданского законодательства, защитит и сделает вашу жизнь спокойнее и проще.
Перед подписанием договора убедитесь в достоверности предоставленных арендодателем данных на имущество и личных данных.
По возможности проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, особенно если вы планируете долгосрочную аренду или аренду коммерческой недвижимости.