Долевое строительство

Долевое строительство – это один из наиболее распространенных способов реализации жилищных проектов в России. Этот механизм позволяет застройщикам привлекать средства от будущих собственников жилья на этапе проектирования или строительства объектов.

В последние годы интерес к долевому строительству значительно возрос, что видно по количеству новых жилых комплексов и застройщиков, выходящих на рынок.

На привлеченные средства дольщиков строительными компаниями строятся дома. Объект строительства делится на доли, которые выкупаются по мере строительства дома.

Давайте разберем плюсы и минусы долевого строительства, а также выделим ключевые аспекты, на которые следует обращать внимание при покупке квартиры на стадии строительства.

Долевое строительство: плюсы и минусы

Вариант долевого строительства выгоден как дольщикам, которые в итоге становятся собственниками квартир по разумной цене, а также строительным и инвестиционным компаниям, которые зарабатывают за счет использования чужих денежных средств.

Среди положительных моментов можно выделить следующие:

Плюсы долевого строительства

1. Доступность жилья

Одним из главных преимуществ долевого строительства является его доступность. На первичном рынке новостроек цены на квартиры зачастую ниже, чем на вторичном рынке. Это позволяет многим людям приобрести собственное жилье, даже если у них нет достаточной суммы для покупки готовой квартиры.

2. Возможность выбора

При долевом строительстве покупатель имеет возможность выбора между различными проектами, планировками и характеристиками будущего жилья. Вы можете выбрать квартиру, которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям и финансовым возможностям.

3. Современные технологии и инфраструктура

Большинство новых жилых комплексов строится с использованием современных технологий, а значит, стоят на страже экологичности и энергоэффективности. Кроме того, новые жилые районы часто имеют развитую инфраструктуру — школы, детские садики, магазины, что делает жизнь в таких комплексах более комфортной.

4. Более низкие сроки ожидания

Сроки строительства новых жилых комплексов могут быть относительно короткими (в зависимости от конкретного проекта). Многие застройщики предлагают жилье «под ключ» через несколько лет после начала строительства, что позволяет быстрее получить собственное жилье.

Казалось бы, все в таком виде строительства просто и понятно. Все стороны получают выгоды.

Однако, как показывает практика, очень часто недобросовестные застройщики обманывают своих дольщиков и последние теряют деньги не получая обещанного жилья. 

Минусы долевого строительства

Несмотря на множество преимуществ, долевое строительство имеет и существенные недостатки, о которых стоит знать заранее, чтобы не столкнуться с проблемной ситуацией.

1. Риски и непредсказуемость

Одним из самых больших минусов долевого строительства является риск. Несоблюдение сроков, финансовая нестабильность застройщика и другие непредвиденные обстоятельства могут приводить к задержкам в сдаче объекта или даже к его заморозке. Поэтому важно тщательно выбирать застройщика и проверять его репутацию.

2. Ограниченное право собственности

При долевом строительстве покупатель получает только долю в праве на будущую недвижимость, что означает, что полное право собственности на квартиру будет у вас лишь после завершения строительства и получения документа о регистрации прав. Это может вызывать дополнительные переживания и неуверенность.

3. Корректировка проектной документации

В процессе строительства застройщик может вносить изменения в проект, которые не всегда могут быть согласованы с дольщиками. Это может касаться как внешнего вида здания, так и планировок квартир. Поэтому важно заранее уточнить, насколько изменяемой является проектная документация.

4. Необходимость ожидания

Долевая схема предполагает, что вы будете ждать завершения строительства, зачастую это занимает несколько лет. Не каждый покупатель готов к такому длительному ожиданию, особенно если ему срочно нужно жилье.

Риски долевого строительства

При участии в долевом строительстве дольщики подвержены значительным рискам. 

1. Финансовые риски

Одним из основных рисков является финансовая несостоятельность застройщика. В случае, если компания не сможет завершить проект или обанкротится, дольщики могут остаться без жилья и без вложенных средств. Чтобы минимизировать этот риск, важно:

• Изучить репутацию застройщика. Посмотрите на проекты, которые он уже реализовал, и ознакомьтесь с отзывами других дольщиков.
• Проверить наличие лицензий и разрешительной документации.
• Изучить финансовую отчетность компании (если таковая доступна).

2. Риски юридического характера

С юридической точки зрения долевое строительство также может быть непростым. Возможны ситуации, когда договор долевого участия (ДДУ) будет неправильно оформлен или неэстетичен с точки зрения законодательства. Чтобы избежать юридических проблем:

• Обязательно читайте договор и обращайте внимание на условия, касающиеся сроков сдачи и прав на жилье.
• Проконсультируйтесь с юристом, который поможет выявить возможные «подводные камни» в договоре.
• Убедитесь, что застройщик имеет все необходимые разрешения на строительство.

3. Технические риски

Существует риск того, что качество строительства будет не на должном уровне, что может привести к проблемам с эксплуатацией. Рекомендуется:

• Ознакомиться с проектной документацией, чтобы понять, какие материалы и технологии будут использованы.
• Посетить строительный объект, поговорить с рабочими там, чтобы получить представление о процессе строительства.
• Разобраться в нормах и стандартах, которым должно соответствовать новое жилье.

4. Риски связанные с изменениями на рынке недвижимости

Состояние рынка недвижимости может быть нестабильным. Изменения в экономике или законодательстве могут негативно сказаться на стоимости жилья. Чтобы снизить влияние этого риска:

• Регулярно анализируйте рынок недвижимости и следите за его тенденциями.
• Оцените месторасположение объекта и его перспективы на рынке.

5. Риски, связанные с изменениями в личных обстоятельствах

Нельзя забывать и о рисках, связанных с личными обстоятельствами дольщиков. Потеря работы, изменение семейного положения или здоровье – все это может стать причиной задержек в платежах и, как следствие, потери жилья. Чтобы минимизировать такие риски:

• Оцените свои финансовые возможности и составьте реалистичный бюджет.
• Рассмотрите возможность приобретения страховки, которая может покрыть риски, связанные с потерей дохода.

Практика споров в долевом строительстве

Как уже писали выше, долевая схема приобретения недвижимости может сопровождаются значительными рисками, которые могут привести к спорам между участниками сделки.

Как правило, споры возникают из-за следующих причин:

• Несоответствие проектной документации: Иногда застройщики не соблюдают проектные требования, и конечный результат не соответствует ожиданиям дольщиков, что может привести к юридическим разбирательствам.
• Срывы сроков сдачи объектов: Часто застройщики не укладываются в заявленные сроки, что вызывает недовольство дольщиков и может стать поводом для обращения в суд.
• Нарушения условий договора: Необходимость изменения условий договора также может стать источником конфликтов. Это касается как изменения стоимости, так и условий оплаты.
• Финансовые трудности застройщика: В некоторых случаях застройщики могут столкнуться с финансовыми трудностями, что приводит к заморозке строительства и невыплатам дольщикам.

Споры в долевом строительстве могут рассматриваться в рамках гражданского законодательства. Дольщики, как стороны договора, имеют определенные права, которые защищены законом.

Рекомендуем обращаться за юридической помощью, чтобы обеспечить защиту своих интересов на каждом этапе покупки жилья в новостройках.

Пути разрешения споров

Существует несколько методов разрешения споров в долевом строительстве:

• Переговоры: Попытка решить конфликт мирным путем всегда предпочтительна. Дольщики и застройщики могут заключить соглашение о взаимных уступках.
• Медиация: Привлечение третьей стороны для решения конфликта может быть эффективным и менее затратным, чем судебные разбирательства.
• Арбитраж: Если мирное разрешение не возможно, стороны могут обратиться в арбитражный суд, который примет решение на основе документов и улик.
• Подготовка иска: Если другие способы не дали результатов, стоит подготовить исковое заявление в суд с требованием о защите прав дольщика. Важно тщательно подготовить документы, чтобы увеличить шансы на успех.

Практика споров в долевом строительстве может стать актуальной проблемой для многих граждан, однако, есть эффективные механизмы, с помощью которых дольщики могут защищать свои права.

Помощь юриста в долевом строительстве

Прежде чем приобрести недвижимость, убедитесь в безопасности предлагаемого Вам варианта оформления сделки.

Лучше всего доверить эту работу профессиональному юристу со специализацией по недвижимости.

Зачастую, только высококвалифицированный юрист сможет выявить все возможные риски и оценить надежность продавца.

Опытный юрист может проверить не только Вашу недвижимость, но и компании, которые занимаются ее продажей и постройкой.

Опытные юристы помогут:

• Провести анализ рисков предварительных договоров купли-продажи
• Провести анализ договоров долевого участия
• Расторгнуть договора долевого участия
• Обеспечить сопровождение сделок со строящимся жильем
• Обеспечить признание прав собственности на незавершенный объект
• Вернуть внесенные средства
• Взыскать штрафные неустойки

Гарантируем, что после анализа документов договора долевого участия будут составлены с соблюдением Ваших интересов и сделки пройдут без осложнений и проблем.

Многолетний практический опыт наших юристов и адвокатов в области споров с долевым строительством, позволяет нашим клиентам получить максимальную выгоду с наименьшими потерями.

Долевое строительство может стать отличным вариантом для тех, кто планирует приобрести жилье в новостройках. Тем не менее, важно подходить к этому вопросу с полной осознанностью и осторожностью.

Правильный выбор застройщика, тщательное изучение документов и украинским знанием законов о защите прав дольщиков помогут минимизировать риски и сделать процесс приобретения квартиры приятным и комфортным.

Если Вам нужна профессиональная юридическая помощь — сделаем все возможное, чтобы Вам помочь.