Какие работы обязана выполнять управляющая компания за свой счет?

При возникновении проблем, таких как протечка крыши или поломка труб, часто возникает вопрос о том, кто должен заниматься ремонтом и делать это за счет управляющей компании.

Собственники квартир и коммерческих помещений в многоэтажных домах подписывают договоры с управляющими компаниями, которые несут ответственность за обслуживание общего имущества. Таким образом, их задачей является обеспечение исправного состояния подвалов и кровель, чтобы в них не образовывались протечки.

Важно понимать, что управляющие компании отвечают не за все имущество дома, а только за общее. Именно это и будет рассмотрено в данной статье.

Что входит в понятие общих зон?

К жильцам принадлежат только квартиры. Однако остальные пространства, такие как лестницы, коридоры, лифты и подвалы, считаются общими. Перечень такого имущества подробно описан в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Например, оборудование, которое используется одним собственником, считается его личной собственностью. В то же время все, что располагается в пределах подъезда, является общим, и жильцы не могут определять правила его использования.

Общее имущество должно поддерживаться, ремонтироваться и содержаться в надлежащем состоянии. Эту ответственность несет управляющая компания, которая не вправе самостоятельно решать, какие работы необходимо проводить. Существует четкий законодательный перечень обязательных работ для мест общего пользования.

К числу обязанностей управляющей компании относятся:

• контроль за температурным и влажностным режимом в подвалах;
• проверка состояния несущих конструкций;
• обеспечение надлежащей шумо- и теплоизоляции;
• контроль за утеплением здания;
• поддержание гидроизоляции крыши;
• проверка состояния мусоропровода, если он имеется, и устранение любых неисправностей.

Если в процессе проверок выявляются проблемы, управляющая компания должна оперативно их устранять. Например, восстановление гидроизоляции кровли или исправление работы мусоропровода должно производиться незамедлительно. Если же на стенах появились трещины или на трубах проявилась ржавчина, такие работы можно запланировать на будущее.

Один из важных моментов: управляющие компании обычно взимают с жильцов плату за текущий ремонт. Эти средства должны использоваться для ремонта стен в подъездах, замены инженерных систем и улучшений в здании. Запрещено брать дополнительные деньги с жильцов за выполнение этих работ.

Обслуживание общих помещений общежитий

Если говорить о собственности в общежитиях, то все еще проще: каждый собственник владеет одной или несколькими комнатами, но туалеты, кухни и коридоры должны обслуживаться управляющей компанией, поскольку являются общими.

Однако управляющие компании иногда пытаются уменьшить свои расходы, предлагая жильцам изменить статус объекта с общежития на многоквартирный дом, после чего начинают заявлять, что жители теперь должны самостоятельно заниматься ремонтом, например, менять линолеум. Это неправомерно, так как текущий ремонт общих частей остается ответственностью управляющей компании.

Кто несет ответственность за трубы?

Трубы для горячего и холодного водоснабжения, газовые и отопительные линии идут от общих стояков к каждой квартире. Это создает вопрос о том, кто должен выполнять их замену.

Законы четко распределили ответственность: первый запорный кран и труба до него принадлежат управляющей компании. Если возникают утечки на этом участке, устранять их обязаны коммунальные службы.

Проблема может возникнуть, если трубы давно не менялись, и они сгнили. При гидроударе они могут просто сломаться, что приведет к затоплению нескольких квартир. В таком случае управляющая компания несет ответственность за расчет затрат на восстановление.

Если на входе в квартиру нет запорного крана, в экстренных ситуациях собственнику придется за свой счет менять радиаторы, газовые плиты и смесители, поскольку это его личная собственность.

Кровля и фасады: кто занимается их ремонтом?

Крыша многоквартирного дома, независимо от расположения, полностью находится в ведении управляющей компании. Любые протечки или повреждения должны быть устранены немедленно. Если жильцы верхнего этажа замечают капли воды на потолке, они должны сразу уведомить управляющую компанию, которая не может откладывать решение этой проблемы.

Управляющая компания также ответственна за состояние фасадов, включая выполнение работ по покраске, штукатурке и устранению трещин. Если на стенах появляется плесень, управляющая

компания обязана взять на себя затраты по её удалению и проведению необходимых ремонтных работ в квартирах жильцов.

Что касается балконов?

Балконы требуют отдельного внимания в вопросе их обслуживания. Ответственность за ограждающие конструкции, навесы и перила полностью лежит на собственниках квартир. Однако плиты балконов и общие элементы, такие как крыши или общее остекление, считаются общим имуществом. Поэтому управляющая компания также несет ответственность за их состояние, включая предотвращение обрушений и изменение геометрии.

Замена и установка электрических счетчиков: кто за это отвечает?

С нововведениями с 1 июля 2020 года, ряд вопросов по установке и замене электрических счетчиков теперь полностью передан на плечи ресурсоснабжающих организаций. При этом услуги по установке и замене счетчиков включены в тарифы, и собственники жилья больше не несут за это финансовую ответственность. Если возникают проблемы с работой счетчика, жильцы обязаны обращаться непосредственно в свою энергопассажирскую компанию, контактные данные которой указаны в квитанциях на оплату.

Как выяснить, какая компания обслуживает ваш дом?

Чтобы понять, к какой управляющей компании обращаться в случае возникновения проблем, можно воспользоваться несколькими простыми способами:

• Реквизиты управляющей компании (название, адрес, контактные телефоны) должны быть указаны в квитанциях.
• Информацию о всех управляющих компаниях можно найти на сайте Фонда развития территорий, где достаточно знать адрес вашего дома.
• На портале «Дом.МинЖКХ» можно получить необходимую информацию, введя адрес вашего объекта.
• Если вы только что приобрели квартиру, можно обратиться в МФЦ и запросить информацию о управляющей компании при подаче документов о праве собственности.
• Жители Москвы могут посетить сайт «Дома Москвы», где можно узнать о своей управляющей компании, введя адрес здания в соответствующем разделе.
• Также можно спросить совета у соседей, которые могут знать, какая компания занимается обслуживанием дома.

Что делать, если управляющая компания отказывается решать проблемы?

Управляющие компании обязаны действовать в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Если крыша протекает, на фасаде появляются трещины или в подъезде возникают проблемы, а управляющая компания заявляет, что «денег нет», жильцы имеют полное право предпринять следующие действия:

• Направить письменное обращение к руководству управляющей компании с изложением требований и описанием проблемы.
• Отправить досудебную претензию с указанием приложений и разумных сроков для решения возникших вопросов.
• Подать исковое заявление в суд. Стоит помнить, что срок давности по таким делам составляет три года с моментa, когда управляющая компания начала нарушать права жильцов.
• Обратиться в Жилищную инспекцию: инспекторы проверят выполнение управляющей компанией своих обязательств. При серьезных нарушениях компания может быть наказана вплоть до лишения лицензии.
• Рассмотреть возможность смены управляющей компании, однако важно быть аккуратным при выборе новой, чтобы избежать повторения прежних проблем.

Таким образом, жильцы многоквартирных домов должны знать свои права и обязанности управляющих компаний. Это поможет им отстоять свои интересы и обеспечить надлежащее содержание общего имущества, что в свою очередь обеспечит комфорт и безопасность проживания в доме.